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成立:土地市場并未顯著升溫,整體仍呈穩中有降態勢

2019-04-17 13:49來源:中國網地產 瀏覽次數1757

近日,部分媒體和專家僅以無錫、杭州、蘇州等少數二線熱點城市在3月特定時間段住宅用地成交的數據來判定當前土地市場的活躍度,存在明顯的以偏概全和混淆視聽之嫌。筆者在對當前政策環境和一季度土地市場的成交數據進行研究后發現,當前土地市場雖有所企穩但并未顯著升溫,整體仍呈現穩中有降的發展態勢。 


一季度全國土地成交的規模無論同比還是環比均有一定降幅。根據CREIS中指數據顯示,2019年1-3月,全國300個城市土地成交面積20686萬平米,環比下降31.92%,同比下降14%;土地出讓金總額為8281億元,環比減少27.37%,同比減少16%。 


一季度全國土地市場的溢價率較去年四季度有所回升,但較去年同期仍有所下降。根據CREIS中指數據顯示,2019年1-3月,全國300個城市土地平均溢價率為13%,環比提高7個百分點,同比下降6個百分點;其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)平均溢價率15%,環比上升8個百分點,同比下降8個百分點。今年在“三穩”和“因城施策”的政策指導下,中央層面的調控政策未再加壓,而部分城市的政策微調則有助于土地市場的企穩。 


十大核心城市住宅用地市場成交規模縮減,成交價格有所上升。根據CREIS中指數據顯示,2019年1-3月,十大城市(北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢、杭州、南京、成都、重慶)住宅用地成交總量減少9%;住宅用地出讓金總額為2382億元,同比減少11%。一季度4個一線城市中,深圳無宅地成交,上海以底價成交為主,北京和廣州的宅地溢價率均低于去年同期。6個二線城市中僅重慶、南京和武漢3城土地溢價率高于去年同期。


房地產市場已經進入調整周期的形勢下,資金相對寬裕的房企集中向剛需堅挺的一線和二線核心城市拿地,而政府為穩定財政收入出讓的地塊相對優質,出讓條件也有所放寬,使得今年核心城市的土地市場呈現量跌價漲的狀態,但溢價的幅度有限。除個別地塊外,整體也并未出現顯著升溫的情況。根據CREIS中指數據,3月份杭州的住宅溢價率在十大核心城市中最高,但也僅有36%。


從全國層面來看,由發改委最新出臺的《2019年新型城鎮化建設重點任務》中提出了加大戶籍制度改革和深入推進城市群發展的政策方向,有助于鞏固中心城市和城市群的住房市場需求基礎,進而穩定商品房市場。但在中央“房住不炒”主基調不變,堅持房地產調控“一城一策”的同時加強“城城協同”的政策環境下,當前樓市仍處于理性回調的發展階段。央行實施的貨幣政策逆周期調節都是精準指向實體經濟,房地產的融資政策也并未放松,房企的融資成本居高不下,拿地仍相對謹慎。在這種形勢下,筆者預計今年的土地市場穩中有降是大概率事件,而不可能是某些媒體所宣傳的明顯活躍或顯著升溫。


本文作者:成立 中國人民大學土地政策與制度研究中心研究員,博勢智庫秘書長

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