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昔日地王半數未入市 業內:低價賣利潤薄

2017-11-25 15:16來源:http://jinhua.house.qq.com/a/20171125/002943.htm 瀏覽次數10584

北京“昔日地王”半數未入市

業內人士分析稱,土地價格過高,難以按預期價格取證,低價賣則利潤薄

據新京報記者統計,2015年、2016年,北京產生了12宗熱門總價和單價地王,但是,截至目前,仍有半數地王項目未入市。

高成本、“控房價”,部分項目延緩入市

據不完全統計,2015年、2016年,北京產生12宗熱門總價、單價地王以及區域單價地王,主要分布在豐臺和朝陽區,各4宗,大興、順義、昌平、門頭溝各1宗。值得關注的是,豐臺成為地王“制造大戶”,2015年北京總價前三的地王項目和單價最貴的項目均出現在該區域,諸如著名的白盆窯和樊家村地王項目。

但是截至目前,上述12宗“地王”項目仍有半數未入市,包括2015年龍湖保利首開聯合以樓板價6萬/平方米拿下的朝陽東壩單價地王項目,保利、首開聯合體以6.7萬/平方米拿下的朝陽常營單價地王項目,位于豐臺區花鄉樊家村的地王項目、華僑城豐臺地王項目,以及2016年位于昌平南邵的地王項目和位于朝陽將臺的地王項目。

至于原因,克而瑞分析稱,部分地王項目拿地成本過高,且處于政府“控房價”的重點區域,區域“限價”甚至直逼地王項目拿地樓面價,當前入市必然虧本。以樊家村地王項目為例,7.5萬/平方米的樓板價,市場預期售價在15萬/平米左右,雖然目前中駿天宸的預售價格已經突破10萬元“隱形紅線”,但是其位于二環之內,無論是地理位置還是周邊二手房的價格,均可匹配。而樊家村地王項目,位于西南三環,周邊普通二手住宅價格在6萬/平米左右,二手高端住宅價格最高也在10萬/平米左右,若按預期價格取證,難度很大。

同時,融資門檻提升、限購限貸等一系列調控政策的出臺也使得房企資金回籠的速度受到了影響,而地王項目開發無疑需要高成本投入,所以部分房企也選擇延緩地王項目入市。以華僑城豐臺地王項目為例,兩年時間,遭遇小伙伴拆伙、兩度出讓股權的曲折命運,而背后是項目公司連續虧損負債的真相。

此外,北京市住建委日前發布的《2017-2018年秋冬季建設系統施工現場揚塵治理攻堅行動方案》,堪稱“最嚴停工令”,這也致使部分項目工期暫停,影響入市計劃。

財務成本壓力驟增

在嚴厲的調控政策、高昂的土地成本和集中度愈來愈高的當下,高周轉模式幾乎成為所有房企奉行的準則,項目開發周期普遍控制在6-9個月,即便是豪宅項目,也以快取勝。諸如,萬科在地產運營中奉行的“5986”高周轉模式,即拿地5個月動工、9個月銷售、第1個月售出8成,碧桂園平均開盤周期是5.7個月。

縱觀上述地王項目,最長的26個月未入市,甚至更長,最短也有18個月,遠遠超過高周轉普遍的開發周期。

一位高端住宅項目的負責人告訴新京報記者,當下,幾乎所有的開發商都強調高周轉,快速拿地、開發、銷售與回款,再擴大規模,扛兩年不入市者,其財務成本壓力肯定很大。

郭毅表示,在“8萬元隱形紅線”下,很多地王項目如果按照預期價格申請,將拿不到預售證,如果調低價格,利潤空間又極為稀薄,甚至沒有利潤可言,項目只能做出延期上市的選擇。

但是在政策并無完全松綁信號的前提下,融資渠道收緊、融資成本增高,如果開發商又缺少高端項目操盤經驗,地王項目若想解套,難上加難,更有甚者,可能會遭遇賣地求生的命運。

華僑城豐臺地王項目兩度轉手背后的財務數據指標可以窺見一二。官方數據顯示,2016年,該項目公司凈利潤為-25999.46萬元,資產總計882536.53萬元,負債總計908535.99萬元,資不抵債。截至今年9月30日,資產總計945083.54萬元,負債總計972542.93萬元,負債有增無減。

專家建議以價換量

目前市場上不少未入市地王項目采用“拖”字來對賭政策松綁的可能性。

今年前7個月,一直未有8萬+的項目入市,市場一度認為8萬/平米是一條“隱形紅線”。但是隨著8月份豐臺區三個高端項目預售均價為9.5萬/平米,“8萬元紅線”被打破,市場猜測存在繼續松綁的可能性,9月份,位于西城區的中駿天宸項目獲批,價格達到13.5萬/平米,成為今年北京獲批的單價最高項目。

記者采訪多位開發界和機構人士,他們多認為這只是個別現象,整體不會放松。

郭毅表示,即便價格有適當放寬,也不會達到開發商預期的高度,若繼續等下去,成本則會不斷增加。事實上,開發商沒必要等到一個很高利潤的價格,差不多就行了,趕緊走量。

“對于還沒入市的地王項目來說,先從地段評估,包括周邊在售項目的價格,來衡量住建委可以批準的價格水平,在這個水平之上再去考慮如何提升產品力和更多的附加值,從而在價格尺度上獲得諒解,以相對寬松的價格入市。”郭毅如是說,在這個時間節點,應該抓緊入市,畢竟從成本的角度來考量,會背負一定的財務壓力。

■ 看點

樊家村地王項目 預計明年開盤

2015年10月20日下午,經過104輪的激烈舉牌,豐臺區花鄉樊家村地塊以總價49.5億元、溢價率50%、配建4.1萬平方米公租房和61800平方米“農民回遷房”的條件成交,住宅部分折合樓面價約7.5萬/平方米,創造北京單價地王紀錄。目前,項目部分區域還在進行地基平整工作,部分已建至7層。開發商表示,項目預計明年開盤。

槐房新宮地王項目 泰禾或將全盤接手

2015年11月2日,華潤華僑城招商局組成的聯合體經過80輪激烈交鋒,以總價83.4億元、配建5.7萬平方米公租房的代價奪得豐臺槐房新宮地塊,溢價率50%,折合樓面價5.6萬/平方米。然而,月底,由于土地的最終價格超過了預算,華潤和招商局退出地塊的開發,由華僑城獨立操盤,一時間備受關注。

2017年6月8日,華僑城掛牌出讓該項目公司49%股權,轉讓底價7.34億元,同時要求意向受讓方須書面承諾向北京僑禧提供44.49億元的借款。最終,由泰禾集團接手。

原本以為華僑城和泰禾聯合操盤,但是幾個月后華僑城選擇全部退出,再次將剩余的51%股權掛出。市場猜測,泰禾接手將是大概率事件。有消息人士透露,基本已成定局,如無意外,月底雙方就能談妥轉讓條件。對于項目案名,或將改為泰禾金府大院。


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