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樓市降溫:吃瓜群眾 一起來等樓市認慫

2017-11-25 15:21來源: 瀏覽次數10708

2005-2007年,投資過熱,500億元房企橫空出世;2010年開始,呼應對抗國際金融海嘯的4萬億投資計劃步入發酵期,千億房企也在這個節點出現;從2013年開始,我國經濟一度進入一個定向寬松期,貨幣豐沛,“2000億等級地產大鱷”開始養成。

但是,這樣的窗口正在關閉,社會融資總額受到嚴格管控,精準管理政策頻出,資產市場活躍不再,從各個渠道流入樓市的資金被不斷截流,而資本,才是樓市的“七寸”。

而在消費端,銀行房貸額度空前緊縮,買家購房,需用自有資金;買房目的也順勢轉為自住而非投資;新房兩年禁售政策,讓樓市的流動性一再下降,投資房子的變現能力也越來越低。

今年下半年,這些樓市之外貨幣政策的加碼幾乎沒有間斷過,據羊城晚報記者初步統計,大概半個月就會出一次,可謂是高頻率出現。

以時間換庫存補充的樓市

傳統旺季“十一黃金月”表現平平,旺季過后,市場也沒有多大起色。

以廣州市場為例,進入11月份,平均每周成交量都在1000套上下浮動,甚至低于千套水準,市場不活躍是主基調。盡管這種不活躍在一定程度上是因為管控預售證、預售價等手段的結果,但讓“樓市入冬”更重要的原因是要等開發商“補庫存”。

為什么?主要原因是前一段時間去庫存速度太過迅猛,2017年年中,中原地產的統計數據顯示,全國樓市的平均“消化周期”只有5個多月,明顯偏低,如果不控制,隨時可能因為“沒房賣”而讓價格再次飆升。君不見去年此時,很多開發商都預測2017年樓價難降,最大理由就是供應不足。

本輪調控很明顯是以時間換空間——市場供應量放大的空間、開發商迫于自己壓力降價的空間,至少在當下是在慢慢出現成效。

進入11月份以來,市場可入市的供應量有明顯放大跡象,不少新盤浮出市場,上市新貨量或許比略顯淡靜的國慶黃金周多。比如黃埔區中新知識城、“出貨王”增城區、還有南沙,都是最近新盤、新貨頻出的大熱板塊。這顯示市場在博弈之后已經出現一定的出貨壓力。開發商手頭的貨源擠壓越大,讓價可能性就越高。

“冷·靜模式”下,樓市有局部機會

應該說,今年的樓市淡季較往年來得更早,樓市管控漸緊,但樓價并不會出現“斷崖式”下降,畢竟這還不是嚴格意義上的冬天,因為,冬天其實是從購房者改變預期那一刻開始的。

當下,購房者的腳步有沒有停下來,樓市有沒有真刀真槍地降價,其實還要打個問號。

從市場實際情況看,目前新盤定價都相當審慎。比如招商雍景灣10月的售價為2萬元/平方米,比對面萬科幸福譽部分產品的售價稍低;廣州綠地城10月28日推出600多套單位,售價約1.8萬元/平方米,也比此前行家的預判略低。

未來優惠會不會放大?

大多數業內人士都認為,假如調控仍然趨緊,樓市的松動空間肯定會放大。不過,值得注意的是,樓市的階段性底部一定不是大范圍降價,而僅僅是多起來的局部機會,開發商的讓步認慫也不會廣而告之,只會悄悄放松口風。所以,這段時間看樓的買家就要留心了,執筍的機會可能很快就砸到你。


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